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    规范自然人不动产转让税收征管


    2015-11-04 09:15:00 | 来源:中国税务报 | 作者:

        自然人二手房交易过程中,房产、土地等历史遗留问题较多,国家宏观政策不断调整,税收管理较为复杂,税务干部执法风险和廉政风险也相应较大。
        一、存在问题
        一是转让过程中取得信息不完整不对称。房屋性质判断为普通住宅和非普通住宅,住房与非住房对税收的影响非常大,当房产、土地两证记载不一致时,就需要人为进行房屋性质判断;用纳税人诚信保证书和房管部门出具的住房登记情况查询证明来认定家庭首套普通住房、家庭唯一住房,住房信息联网范围大小及纳税人诚信度均会对判断产生影响。目前,没有强制要求价格认证中心确认房产交易评估价格,税务机关无法判断此价格是否合理。
        二是办理减免事项所需资料未统一。如2005年6月1日前购入二手房住宅不能提供不动产发票,有的地方将购入不动产的契税完税证上的计税价格作为抵扣认定,有的地方则明确不作为抵扣认定。在拆迁办理减免所需材料方面,有些地方要求提供拆迁协议书原件、销售不动产发票原件及复印件、城镇被拆迁房屋权证复印件并盖章等资料,有些地方只需要提供复印件。
        三是各地税收政策具体执行力度不统一。针对拆迁享受契税减免政策,有的地方只能为被拆迁人本人,有的地方为被拆迁人本人或配偶,有的地方为被拆迁人本人或被拆迁人一代以内直系亲属。税法规定在自然人转让不动产需要征收个人所得税的情况下,纳税人只要提供准确的凭证资料,就可以扣除取得不动产的成本,按财产转让所得以20%的税率缴税。有的地方政府要求税务机关采取核定征收方式,由于核定率有差异,导致极大的执法风险。
        二、改进建议
        一是在已有的法律法规框架下,重新进行自然人不动产转让税收管理规定的顶层设计,统一税收政策和操作规范,并强化流程再造,尽可能压缩自由裁量空间。在政策执行上,无论地方政府如何干预,都要保证按照税收政策不折不扣地执行。
        二是加强与相关部门的横向沟通,在房屋产权证房屋用途一栏中标明房屋性质,或在房屋登记申请书规划用途一栏中,填写规划用途信息,明确房屋性质。建议与房屋产权登记中心信息数据平台共享房屋登记信息,保证房屋登记簿查询证明的真实性。及时获取各拆迁项目信息,以便税务干部有效辨别。
        三是制定自然人不动产转让操作规范,梳理相关风险点,形成风险清单。建议构建不动产转让风险指标模型,对标的较大的不动产转让进行风险推送,完善事后监管这一环节。