中国税务学会有限公司

登录 | 注册
  设为首页 | |加入收藏
微博 微信
  • 学术交流

    税制改革

    物业税征税对象的模式选择与设计(下)


    2010-06-23 11:14:13 | 来源:中南财经政法大学财税学院 | 作者:李波
      三、我国物业税征税对象选择与设计
      从上述国际财产税征税对象的三种不同模式看,物业税征税对象包括房产和土地并非国际上普遍的做法,在理论上还有争议之处,当然也应看到世界上大多数发达国家都对土地、房屋及其附属物一起按评估价值征收物业税。尽管一直以来学术界对财产税税基是否应包括土地改良都存在广泛的争议,但从具体实践看,一般都把土地改良纳入到财产税税基中。在我们研究的20个样本国家中(附表1),只有韩国和荷兰仅对建筑物开征财产和房地产税;而只有丹麦和南非的部分地区仅对土地开征土地税和房地产税(rates);大部国家(地区)将土地和土地改良都定义在物业税的税基中。
      因此以上三种模式相比较,笔者较赞同第1种模式,物业税课税对象应包括土地与土地上的附着物。理由是:(1)土地和建筑物的价值密不可分。房产不仅地理上依附地产,房价和地价更是紧密相连,因为房屋所处地段的繁华程度不同,稀缺程度不一,房屋的价值也大不相同,因此,财产价值评估也常常是将两者结合在一起的。物业税若对房屋和土地分开计征并不具备可操作性。(2)由于房地产买卖多是土地和房屋一起转移,将土地和房屋及附属物合并征税,课税价值容易掌握。(3)物业税作为一种新开征的税种,必须要把握简化税制、便于征收的原则。将土地和房屋及附属物合并征税,有利于简化课税业务,降低征税成本,减少课征程序,使纳税人更容易了解自己应尽的纳税义务,有利于新税制的顺利推行。
      至于国外通常情况下土地是私有的,而我国土地是国有的这个难题,确实,国外财产税经验无论是在理论层面还是在实践层面都难以有效解决。 但是理论层面看,西方国家的土地课税制度以土地所有权私有和土地租金收益的私有为前提,但这并不具有普遍意义。在土地国有制经济里,只要土地使用权具有价值或土地的租金收益归政府以外的主体所有,便具备课征土地税的条件。因此。在中国现行的土地制度中借鉴西方国家经验,建立符合中国国情的土地税制,有其可行性。
      借鉴其他国家和地区的经验和做法,并结合我国的实际情况,我国物业税的征税对象从总体上应该涵盖中华人民共和国境内的所有土地及依托土地的建筑物和附着物等不动产,包括海洋、湖泊、河流及其上面的建筑物和附着物等不动产等。对其中一些比较特殊的需要照顾的特定对象,可以通过减免税税收优惠条款另行规定。比如,对类似于山林、农、林、牧业用地、政府用房地产等就属于应当照顾的对象,应通过有关的减免税条款予以明确规定,使之与正常纳税对象区别开来。
      实践层面看,充分利用好每一寸土地,提高土地的利用效率,是我国的基本国策。作为一个发展中的转轨国家,我国国土面积虽大,但人均土地资源贫瘠,因此物业税制度设计需要借鉴国际的成功经验,尤其是"分级式财产税制"的有益经验。实际上,对土地和房产分别作为征税对象而单独设立相关财产税税种与对土地和房产分别采用不同税率但适用统一的财产税是不同的。根据税制改革"宽税基、低税率"的总体思路,我国改革后的物业税征税对象设计还应有以下主要内容:
      1、物业税征税对象应包括土地和土地改良。对土地和土地改良分别评估,统一征税。土地改良包括房屋和土地上(下)附属设施中属于建筑的部分,如地下车库,而电梯、中央空调等则不应包括在内。我国现行城镇土地使用税主要依据1988年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,现行房产税主要依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房地产税制的上述各个税种与经济社会发展的要求日益脱节,弊病、漏洞日显,在征税范围层面表现为征税覆盖面窄,违背公平和效率原则。理论上讲,效率与公平是确定我国物业税课税范围的主要标准,在市场经济条件下,无论是"组织"还是个人,都得到了公共劳务的收益,公共受益程度大体上和他们的土地和房产价值呈正相关,因此,土地和房产可以作为获益程度的指标,把"土地、房产"共同作为征税对象是符合效率、公平准则的。符合效率有两层意思:一是以房地产为征税对象符合公共劳务的成本收益对称原则;二是迫使组织或个人从自身成本收益的角度考虑对房地产的占有量。符合公平是指房产价值大体上和组织或个人的纳税能力呈正相关。为此,物业税应该成为普遍税(一般税),征税对象应该是所有房地产(需要优惠的例外)。
      经过改革开放20余年的发展,中国当前的制度安排和经济结构已经发生了深刻的变化,使得对房产和地产合并课税已经成为可能:一是转轨时期伴随着工业化的进程,农村城市化程度不断提高,一些城郊地区已具备了城市的功能,尤其在经济发达地区,房地产规模急剧扩大,经营用地用房快速膨胀,完全可以作为国家税收的稳定税源;二是随着中国事业单位管理体制的改革,不属于提供公共产品的事业单位将被逐步市场化和企业化,由于其性质己属于企业,因此它必须承担纳税义务;三是中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房,因而享受了更多的社会公共服务。对居民自用住房土地征税,不仅是国家调节收入分配的重要手段,还符合多受益者多纳税的公平原则。
      2、土地和土地改良分别采用不同的物业税率——土地税率高于土地改良税率。对土地改良适用较低的物业税税率,或适用较低的评估折算比率,或完全予以税收豁免,这样做的目的是为了尽可能减少因征收物业税而造成的效率降低。因为对土地改良征收与土地相同的税率,将会抑制对土地改良的投资,不利于土地的有效利用。而对土地改良适用优惠物业税待遇,可以促使土地所有人最大限度地开发土地,实现土地潜在的价值,同时刺激建筑投资,加快土地开发时间,打击投机性的土地囤积。随着土地价格的下降,土地开发的增长,又从另一方面提高了土地的使用效率,也会使普通百姓更有能力购买住房,因此提高住房的自有比率。鉴于该项物业税制度的优点,我国可考虑对土地和土地改良分别进行评估,实行差别税率,即土地税率高于土地改良税率的办法。
      3、物业税对住宅物业与非住宅物业税负实施差别对待,对非住宅物业征收较高的税,对城市闲置土地征收较高的税。按物业类别采用不同的税率,或者对不同类别的物业进行分类评估和税收减免,其理由一是基于受益的公平性,不同物业类别从公共部门得到的受益应该是不同的,从受益大小的角度来讲,对非住宅物业征收的税率应该较住宅物业高;二是基于征管效率,应该对非住宅物业征收较高的税。但是对某一种生产要素征收特殊税收可能会在生产商品和提供服务过程中引致不同的要素组合,从而扭曲生产效率,因此对住宅物业与非住宅物业税率的确定不能有太大的落差,税率差别太大则会扭曲土地使用决策,使之偏向居住用途而非商业用途及工业用途。同时,为了刺激对闲置土地的及早开发,提高土地利用效率,可对闲置土地征收较高的物业税。此项物业税税收工具还可以降低闲置土地在开发前的价格。对闲置土地适用较高税率并不会对收入分配产生什么实质性影响,但可能导致对闲置土地的过早开发和不当开发。因此在使用该政策工具时,必须要与城市规划部门进行协调,以便根据不同闲置土地确定适用不同的税率,从而真正提高土地使用效率。
      4、居民个人自住用房地产征税。考虑到现实因素,物业税开征初期征收对象在一定时期内会延续现行房产税和城镇土地使用税的征收范围(主要针对城市经营类房地产和工商企业法人生产用途房地产征税),再加上国内少部分城镇居民自住用房地产(主要针对高档住宅用房),广大农村地区的土地和住宅以及城市机关、事业单位、社会团队等单位自用的房地产暂时不会被纳入征税范围。随着物业税制改革的推进,应当逐步取消居民所有个人自住用房地产免税的规定。但这并不意味着所有城镇房地产拥有者都将征收物业税,因为大部分用于满足基本生活居住需要的房地产是不会进入物业税征税范围的,通过物业税的税收减免或优惠措施会将绝大部分(但不是全部)城镇中低收入者甚至农民排除在纳税对象之外。但是长期而言,随着全国农村地区经济的发展,城乡一体化进程的加快,一些发达的农村地区工业化程度和商业化程度将接近甚至达到城镇水平,农村与城镇的界限将变得越来越模糊。由于城镇区域无法准确界定,使得农村房地产往往容易形成物业税的真空地带,特别是现在一些高收入阶层为规避物业税而在农村地区建设不少豪宅别墅,甚至私家花园。基于税收公平和税收效率两方面考虑,物业税应该延伸到相应区域,使得这部分高收入人群能够为周边公共物品设施和服务缴纳"费用",通过实施统一、规范、合理的物业税制才能平衡城乡税收负担水平差异,体现税制的权威性、公平性和完整性。
      参考文献:
      1吴俊培:《我国开征物业税的几个基础理论问题》,《涉外税务》2006年第1期
      2吴俊培:《关于物业税》,《涉外税务》2004年第4期
      3庞凤喜:《物业税九大问题浅议》,《税务研究》,2008年第4期
      4岳树民:《关于物业税的几个问题》,《税务研究》,2004年第9期
      5 George, Henry, 1883,Progress and Poverty, Appleton-Century-Crobts Ind., Nyc.
      6 Bird, Richard M., Christine I. Wallich, and Gabor Peteri, 1996, "Financing local government in Hungary", in Bird, Richard M., Robert D. Ebel, and Christine I. Wallich (ed.), 1996, Decentralization of the socialist state intergovernmental finance in transition economics, Avebury.