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    房地产税、市场与风口下的成都楼市


    2015-10-08 08:42:00 | 来源:观点地产网 | 作者:贾康

        为西南地区的核心城市,成都房地产在高速发展过程中却日益暴露商业地产增量和吸纳量不对等的问题。经济下行带来的分化态势,盘旋在蓉城上空的高库存阴影,无不挑动着市场的敏感神经。
        全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康在2015城市观点论坛成都行期间,接受了包括观点地产新媒体在内的多家媒体采访,以资深行业学者的身份就当前房地产的热点问题作出回答。
        纵观整场采访,作为宏观经济的研究专家,贾康时不时得面对媒体抛出的关于中国房地产发展走势、房地产税立法等话题。他认为房地产的大趋势仍是呈景气的上扬曲线,房地产税未来也将解决低收入阶层及夹心层的“住有所居”问题。
        与此同时,尽管多次谨慎地表示“手上没有太多数据”,来到成都的贾康仍展示出“入乡随俗”的一面,对业界关心的成都商业地产、二手房中介竞争等话题发表看法及建议。
        他强调,成都的房地产市场并不像杭州一样大起大落,自身调整更平缓。而市场应当遵循“优胜劣汰”的竞争法则而非政府主导,包括成都的商城在内,如果不能保证盈亏平衡,商场会主动收缩营业规模。“当然,政府在这方面要给出必要的引导。”
        房地产向好
        针对中国房地产,贾康的发言显得较为乐观。“最大可能性是,越来越多城市会汇入房地产回暖的轨道,因为今年下半年回暖的表现很明显。”
        据国家统计局发布的数据,2015年1-8月,全国商品房销售额4.80万亿元,同比增长15.3%,增速提高1.9个百分点;商品房销售面积6.97亿平方米,同比增长7.2%。 
        对此贾康表示,全国商品房均价、销售额往上走,这个过程估计还要走一段时间。因此,房地产是进入了一轮调整,还在继续深化的过程中,总体表现仍值得肯定。
        他用“中国城镇化”来解释自己对中国房地产发展乐观的原因,认为中国城镇化进程刚走了一半,这是决定房地产呈上扬曲线发展的根本原因。“跟房地产景气伴随的,还是不断地增加投入和从均价里边取得投资回报。包括住房在内的不动产,平均价格呈上扬曲线应该是个大趋势。”
        在采访过程中,房地产税也成为媒体关注的焦点话题。此前8月份,最新调整过的十二届全国人大委员会立法规划向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中。
        被问及房地产税能否在2017年如期通过立法时,贾康谨慎地表示,这还需要观察。不过他强调,房地产税列入人大立法的规划,完全是符合三中全会文件的顶层规划,也完全适应税收法定的具体的原则要求。
        一旦房地产税通过立法、正式实施,贾康认为表示,低收入阶层以及夹心层将是最先受益的社会群体。
        具体而言,他指出,从社会角度看,通过直接税的调节可以贯彻“再分配合理化的要求”。国家通过向有多套房的社会成员收取直接税,转而扶助弱势群体,通过再分配的方式将房地产税的实惠落到低收入阶层等群体。
        成都的进退
        除了宏观经济,现场采访的媒体也不约而同地将话题引向成都本地市场。而贾康笑着接过他们的话题,表示“成都的问题要具体分析”,稍作停顿后开始沿用自己惯常的宏观视角一一作答。
        贾康称赞成都的城市面貌、功能区配套,尤其是此前强调的城乡一体化发展思路是“非常正确的”,这使得成都相对而言在总体布局方面有比较好的基础。
        据相关统计,2015年上半年成都商品房成交面积1276.88万平方米,同比跌幅收窄至2.86%,主城区房价全线跌破万元大关。不过贾康对成都依然持乐观态度,强调由于规划比较成功,成都的房地产市场并未出现类似杭州的降价风潮。“没有这种风潮托起来的大起,就不用担心一下子垮下去的大落。”
        对于媒体关心的成都商业地产过剩问题,贾康在承认的确存在过剩可能性的同时,强调市场会对这些问题自我调节。
        “如果生意不行、不能保证超过盈亏平衡点的话,商城会收缩营业的规模。”他表示,成都商业地产的市场竞争问题不值得政府特别着急,但政府在这方面要给出必要的引导。
        对于成都目前土地供应遇冷而诸如万达等房企在郊县大规模拿地的情况,贾康也认为这是市场自主调节机制起作用。他多次强调,政府应该坚持土地一定要通过竞争决定开发商,这样一来开发商便会在获得投资回报的同时,主动承担决策失误的风险,即消化库存。
        贾康形容开发商自7月份以来在成都郊县大规模拿地是种“很有意思”的情况,认为开发商之所以如此布局,或许是为了在整个城市在扩大建成区面积、增加常住人口的过程中,能分享到这一发展所带来的成果,取得发展红利。
        另外,针对链家收购成都二手房公司伊城以及房地产电商降低佣金的问题,贾康则是从成本的角度分析称,互联网的好处就是让实际成本更低。如果房地产电商将二手房佣金降到0.5%也能存活,那肯定会强调按3%收入二手房佣金的传统机构的生意。
        “只要是公平竞争,只要在房地产交易方面不违法违规,我觉得就没有什么和指责的,而且还应该鼓励探索发展。”