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    二手房市场热似“火上浇油”专家:营改增后不会多交税


    2016-03-18 13:24:00 | 来源:中国新闻网 | 作者:

        “5月起中国全面实施营业税改征增值税,并首次涉及个人二手房交易。”这条来自中国国税总局的官方消息刚爆出四天,就“传导”至敏感的市场“神经”,本已热火朝天的长三角二手房市场近几日更是“火上浇油”,让不少“持币观望”的冷静购房人也“躁动不安”,急于出手。
        “出手要快,营改增之后,可能房价涨得越高,税交的越多!”17日,江苏省会南京市中心的华侨路房产交易中心,这种“患得患失”的情绪弥漫在不少交易者的谈论之中。
        站在人头簇拥的交易大厅内,干了十几年二手房中介的刘红帮客户拿着一张“542号”的排号票,平静地看着大屏幕上跳动的红色排号数字,她已经等了2个多小时,前面还有300多个号,后面又来了100多号。“这几周,这里一天排800来号很正常。其他有的交易中心都已经限号了,一千多号的当天根本排不到。”
        刘红告诉记者,自从新年以来,“几乎是一个政策出来,就带来一波二手房买卖热浪。”她特指的是,2月22日起施行的“降低房地产交易契税、营业税,持有两年以上过户免营业税”政策。
        “这半个月,我的电话都被客户打爆了,从早到晚都没有停过。”刘红略带疲惫但愉快地说,“现在是一周赚一个月工资。”据其透漏,有个同行上个月做了9笔交易,月收入十多万。
        据国内最大的房地产网站之一“搜房网”的统计,3月的第二周,长三角地区各大城市的二手房交易“早早进入热浪滚滚的夏天”:江苏南京二手房住宅成交3320套,是自去年11月以来交易额最高的一周;苏州二手房成交3956套,接近4字头;一线大城市的上海市,二手房的挂牌价则一路“水涨船高”,从去年12月底的33452元飙升至37015元,过个年,房价涨了整一成。
        “最近来的客户不少都问,5月之前能买到房子吗?”刘红说,即将于5月全面实施的“营改增”政策再次为二手房市场打了“鸡血”。刘红认为,这主要是担心买卖房要多交税,而卖方的税负又往往直接让买方承担,这让不少前段时间持观望态度的买房者也坐不住了。
        是否真的会“营改增之后,涨的越高的房子税负越重?”,南京财经大学财政与税务学院院长、财税专家李林木就此进行了专业释疑,他呼吁,购房者稍安勿躁,毋须着急加入“抢房大军”,“对于普通的个人购房者来说,营改增该政策恰恰只会减除降低税负,而非增加。”
        据李林木解读,首先,今年2月开始实施的“持有两年以上房屋,过户免营业税”政策,在营业税改征增值税后,应该会继续保留,“这就意味着持有两年以上的房子依然不会征收增值税,这个范围并无普通住房和非普通住房之分,也就是所有房产都可享受这个优惠。”
        对于市场更为关注的“持有两年以下的房屋”,李林木介绍,这类房屋按照目前的营业税征收规定,是“按全额征收”,即房产交易价的适用5%“的营业税率,比如售价100万元房子征收5万元营业税。
        而“营改增”之后,由于个人购房属于小规模纳税人,个人购房按增值税目前的征收规定,适用的是3%的增征收率,且不考虑原购进价,仅以去除增值税的最终卖出价作为计税依据。“即,同样是购买不足两年,售价100万元的房子,购买不足两年,营改增之后,按照去除增值税的售出价为计税依据,仅需交纳2.91万元左右的赋增值税。相较于现在的5万元营业税,降幅还是很大的。”
        “总体来说,对于个人购房者,营改增之后,无论房子涨价了多少,纳税基础都是以最终卖出价作为参照。不会出现房价涨的越高,税负就交的越多的情况出现。”