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    宋清辉:开征房地产税 税负或转嫁至租房者


    2017-02-16 08:59:00 | 来源:中国商报 | 作者:

        “从实际情况考虑,我国现在征收房地产税时机还不成熟,因此房地产税等政策出台后也不会很快见效,料官方涉房政策不会轻易冒险。此外,因为房地产税牵涉利益甚众、涉及面广、情况复杂,不可能在一两年内解决掉。”著名经济学家宋清辉认为,需要在充分调研、广泛研究的基础上来通过立法征收,而这项工程工作量很庞大。因此,房地产税对当前我国房地产业来说看上去很美,真正落实恐怕要等到2020年,其间必然会经历各种利益的博弈。此前即2013年,官方正式提出“加快房地产税立法步伐”,但时间已过去三年多了,房地产税至今仍没有下文。尽管房地产税早晚都会出台,但这是一个非常复杂和漫长的过程。
        去年我国热点城市和区域房价暴涨,房地产税改革再次引起了社会的关注。业界一些专家认为,地方政府征收房地产税能起到筹集收入、调控房价、收入分配三大作用。
        “房地产税一旦开征,将对过热的房地产市场,特别是对投资性需求形成极大的抑制。由于房地产税是对存量房进行征税,因此它落地之后,在一定程度上能够抑制房地产投机和房价的上涨,并倒逼一些存量房流入市场,让房价有所下挫,对投资客形成一定的打击、对整个楼市的健康稳定发展有益是其最大的两个意义。”著名经济学家宋清辉对中国商报记者说。
        不动产登记顺利推进
        截至目前,除西藏自治区的部分市、县外,全国都已实现了不动产登记的“发新停旧”。
        “2017年将大力推进不动产登记平台的接入,全国335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入国家级信息平台,80%以上的市县要完成存量数据整合入库,并向省和部汇交数据。”国土资源部副部长王广华去年11月29日在北京表示。
        事实上,在我国现行的税制体系中,并没有房地产税这一税种。中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文曾表示,房地产税开征是必要的,但一直没有征收,其中的一个重要障碍就是不动产登记制度没有建立起来。长期以来,登记制度不统一以及房屋、土地产权种类较多、制度较为混乱,为房地产税全面推开带来了较大阻碍。不动产统一登记一旦完成,就意味着国内有了一套独立的、全国联网的不动产登记系统和制度,这也将是以后开征房地产税的基础。
        2015年11月1日,广州启动不动产登记。2016年9月30日,浙江全省11个市、90个县(市、区)全部实现停发土地证、房产证,颁发不动产权证,全省已累计颁发不动产权证书50万本,不动产登记证明36万份。2016年10月8日,上海试点不动产统一登记制度。不久之后,安徽省16个市本级和105个县(市、区)全部颁发不动产权证书,实现了不动产登记全省域覆盖。截至目前,除西藏自治区的部分市、县外,全国都已实现了不动产登记的“发新停旧”,不动产登记制度顺利落地实施。“房产是各界民众都很关注的焦点问题,不动产统一登记将摸清房产底数,为房产税、遗产税的开征奠定基础,对于规范房地产市场和房地产调控有着重要意义。” 中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军说。
        税负或转嫁至租房者
        房地产税将使租房市场供求缩小,助推租金上升,最终由租房人买单。
        据业内相关人士介绍,征收房地产税的国家不在少数,有的确实起到了调控房价的作用。以美国为例,美国人的房子每年都要缴房地产税,导致投机性购房减少,房价得到了有效控制。但是,由于我国国情与其他国家不同,尚难以找到别国借鉴经验。宋清辉认为,我国房地产税是在土地国有制的背景下,对私人住宅征收的财产税,国际上没有可以借鉴的先例。美国的房地产税政策之所以行之有效,有其实现的前提条件——一半以上的国民有公房可租。如此一来,在征收房地产税的情况下,房屋所有者的成本难以转嫁,炒房投机行为便得到了抑制。而在我国公租房并没有普及的情况下,“房地产税看似是买房子的人要承受的负担,但实则会转嫁到租房者身上。因为房地产税将使租房市场供求缩小,助推租金上升,并最终由租房人买单。”宋清辉说。
        事实上,因公租房供应不足导致房地产税难以奏效的国际经验也存在。以韩国为例,在本世纪初,为了抑制房地产市场泡沫,韩国曾多次增加房产税税负。但是,韩国的房产税最终仍导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税,却未能有效刺激这些地区房产的流通,也未能抑制房价,最终以失败告终。
        而目前我国公租房的覆盖率还不够高。上海和重庆开始试点房地产税,按照目前的情况来看,其对于房价的抑制作用并不显著。广东工业大学城市与房地产学者、高级经济师申格认为,对于房地产税的征收,按照家庭人均面积征收比较合理。以上海为例,按人均居住面积60 平方米来核算,住宅超出的面积需缴纳房地产税,非上海市居民家庭新购住房纳入房地产税。政策的出台需要有相关配套政策来相互补充。比如,德国房屋租赁法会对房屋租金有控制,要求3年内租金涨幅不得超过10%;如房子居住条件有改善才可以适当提高租金等。如果国内没有类似规定相辅相成,那么房屋的租金就更有可能因房地产税而上涨。
        房地产税应避免误伤
        有专家认为,仓促开征房地产税,非但不能有效打击投机者,反而会误伤具有正常购房需求的群体。
        北京大学经济学院副院长董志勇认为,从我国过去十几年的实践来看,炒房者的资金实力远比普通需求者雄厚,即便对其征收房地产税,他们也完全可以“高价买高价租或卖”;还必须要说明的是,炒房者也不是推高房价的主要原因,他们只是高房价下的“衍生品”。一来他们比普通百姓更耗得起,二来他们比刚需者弹性更大、进退更自如,这使得房地产税的征收负担最终仍落到了普通的刚需者身上。这就是经济学里说的“税负转移”。因此,在我国收入差距如此之大的前提下,仓促开征房地产税,非但不能有效打击投机者,反而可能会误伤具有正常购房需求的老百姓。
        “从实际情况考虑,我国现在征收房地产税时机还不成熟,因此房地产税等政策出台后也不会很快见效,料官方涉房政策不会轻易冒险。此外,因为房地产税牵涉利益甚众、涉及面广、情况复杂,不可能在一两年内解决掉。”宋清辉认为,需要在充分调研、广泛研究的基础上来通过立法征收,而这项工程工作量很庞大。因此,房地产税对当前我国房地产业来说看上去很美,真正落实恐怕要等到2020年,其间必然会经历各种利益的博弈。此前即2013年,官方正式提出“加快房地产税立法步伐”,但时间已过去三年多了,房地产税至今仍没有下文。尽管房地产税早晚都会出台,但这是一个非常复杂和漫长的过程。