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    一文搞定出租房屋涉税处理


    2017-09-05 14:52:00 | 来源:税问 | 作者:

        一、增值税
        1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。
        2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
        3.一般纳税人出租房屋,全额开具增值税专用发票或普票发票。
        (1)适用税率为11%,可抵扣进项税额;
        (2)符合条件可选择适用简易计税,按5%征收率计算缴纳增值税,不可抵扣进项税额。
        (3)一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。
        (4)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(财税(2016)36号)
        (5)房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕68号)
        (6)一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同,或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。(财税〔2016〕47号)
        4.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税,可以全额自行开具或代开增值税专用发票。
        小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
        5.自然人出租房屋
        (1)自然人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
        应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
        (2)自然人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额。
        应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
        (3)自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。
        月租金收入不超过3万元,免征增值税及附加,只能代开增值税普通发票,放弃“免征增值税及附加”,可以代开增值税专用发票。
        (4)其他个人出租不动产,申请代开发票的,由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。
        6.个体工商户出租房屋
        (1)个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。
        应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
        (2)个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为11%;
        个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为5%。
        7.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。
        8.提供租赁服务采取预收款方式的,其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
        9.2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房,免征增值税。
        10.军队空余房产租赁收入,免征增值税。
        11.纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于增值税视同销售服务。
        二、房产税
        1.企业出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
        2.无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
        3.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
        4.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。
        5.2016年1月1日至2018年12月31日,对公共租赁住房免征房产税。
        6.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
        7.房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。
        三、印花税
        1.企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同,需按规定缴纳印花税,税率为0.1%。税额不足1元,按1元贴花。
        2.各地执行口径仍按照印花税条例规定,依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。 
        四、企业所得税
        1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。
        2.租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
        五、个人所得税
        个人所得税:按20%税率计算缴纳。
        1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每次800元为限,一次扣不完的,可在以后期扣除)
        2.税法规定的费用扣除标准:每月(次)收入不超过4000元的扣除800元费用;每月(次)收入超过4000元定率减除20%费用。
        3.个人所得税计算公式:
        (1)每月(次)收入不超过4000元:应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元;
        (2)每月(次)收入超过4000元:应纳税所得额=【每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)】*(1-20%);
        (3)应纳所得税额=应纳税所得额*20%
        六、其他税种
        根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)的规定,自2016年1月1日至2018年12月31日:
        1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税,在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
        2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。
        3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房,免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
        4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
        5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。
        6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税,
        7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入,未单独核算的,不得享受免征房产税优惠政策。