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理解房地产税的三个维度

2021年11月02日 来源: 经济观察报公众号

  新一轮房地产税试点的细则尚未公布,但外界对此依然保持着极高关注度。如何在当下的时间点理解房地产税?我们可以从三个维度来预见可能的模式:征税目的、豁免征收及房地产税与土地出让金的关系。 

  首先,房地产税有两个主要的设计原则:受益原则和再分配原则。受益原则将房地产税作为地方政府的重要税源,为地方的公共服务筹资。这种征税目的决定了房地产税需要有一定的覆盖面,不应该豁免多数人,也应遵循谁纳税谁受益的原则,让房地产持有人有激励纳税,提高征税的依从度。 

  再分配原则强调财富转移,例如从多套房主转移到无房者,从高房价地区转移到低房价,这个优势可以用来平抑高房价和房产所有的不均等。再分配损害了一部分的利益,纳税的苦痛感较强,因此税收的覆盖面不应该太大。 

  而提供公共服务的政府一般是区县级政府,该区域内房价和公共服务质量的差异一般很大,征收房地产税时,很难做到纳税与受益的一一对应,征来的税收肯定是在区县或城市内部统筹使用,这意味着即使遵循受益原则进行设计,房地产税也会有较强的再分配作用。 

  其次,房价收入比制约着房地产税的设计。中国整体上仍是发展中国家,即使在一二线城市内部,高房产与低收入也是大多数城市中产家庭的标配,为了购置房产,他们往往还背负了沉重的房贷。 

  以上海为例,中环以内一套90平的房子市值在500万以上,按评估价7成计税,1%的税率,一年税额3.5万,2021年上海社会平均工资为每月10347元(税费8393元),即使家庭双职工,房地产税也占到17%。因此房地产税的设计必然会有较大落围的免征、豁免政策。 

  据中国家庭金融调查2017年数据显示,中国21个城区人口超过500万人的特大和超大城市的城镇地区家庭中,拥有本市城镇地区的房产套数分别为:25.4%没有房产、57.8%拥有1套、13.9%拥有2套、2.9%拥有3套及以上;以此换算,大约有6成的房产为家庭唯一住宅,3成为二套房,1成为三套及以上(全国70个大中城市与此接近)。要豁免征收,无论人均面积、还是家庭套数,家庭首套房,只要不是大户型,大概率在豁免范围。这意味着有60%的房子和80%的家庭与房地产税无关。即使如此,余下20%的家庭要缴纳房地产税的话,压力仍然很大,同样以上海为例,据CFPS2018年的数据,全市前25%的劳动力收入下限仅为12万元,家庭很难负担较重的房地产税额。 

  再次,《民法典》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。 

  当前中国居民购买房产的时候,很少会考虑土地使用年限的问题,如果土地使用年限到期需要有偿续期,这意味着房产价格会逐年递减,不利于税基的稳定,会在续期时间点造成家庭的峰值支出,还存在双重征税的质疑。房地产税开征以后,税基包含了房产和土地使用权的价格,这意味着每个业主在缴纳房地产税时,也为拥有土地使用权而支付税金,这和土地出让金的内涵几乎一致;从这个角度来看,在房地产税开征前,可能还会进一步明确住宅建设用地使用权的“续期”问题。 

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