新冠肺炎疫情袭击下，房地产行业在2020年经受多重考验，但从热点城市的魔幻“打新潮”来看，楼市还是表现出一定的韧性。即将到来的2021年，房地产市场将继续面临诸多变数。时代财经特在岁末年初之际，推出《预见2021》系列专访，以飨读者。 

　　楼市在疫情后快速恢复，并走向升温。国家统计局公布的数据显示，1-11月，全国新建商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%;新建商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%。按此节奏，2020年全年新建商品房销售面积、销售金额将超去年同期，创下历史新高。 

　　楼市整体回暖，部分热点城市表现尤甚。杭州、南京、成都、东莞等城市再现“万人摇”，上海、深圳两地陷入疯狂“打新”。在“房住不炒”的主基调下，调控不松懈甚至进一步加码成为了这些城市的共同特征。 

　　不过，在华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康看来，这仍然是治标不治本。“现在有些地方热得难受了就往下硬压，觉得偏冷的地方就在慢慢暗中往上拱，都是行政手段为主。” 

　　作为房地产税的“布道者”，贾康一直认为，可以治本的依然是出台房地产税。只是，目前要实现“治本”仍需跨越难关。 

　　已没有最佳时间 

　　在国内，房地产税早已是个老生常谈的话题，从千年之交后若干地区“物业税模拟空转的改革试点，到2010年国务院首次按现在的表述提出算起，至今已有十多年之久，期间中央的态度也是多次转变。2020年，中央对房地产税立法工作表述，从原来的“加快”和“稳步推进”回调到了“稳妥推进”，但在政府工作报告中未对房地产税立法进行部署。 

　　态度的再次转变，在贾康看来是因为遇到了内部仍存在很多纠结的重大难题，其中之一的缘由就是很多人不认可，强调审慎，一拖再拖，或是联系着某些出于既得利益的考虑。 

　　网上舆情中，对于如何设置免征额也存在多种观点，有人认为应该按人均多少平米免征，有人认为应该按套数免征，此外，家庭人数在变动时如何认定也是一个难题。贾康举例称，如果按扣除首套房来征，也会带来社会问题，比如离婚潮。 

　　但无论什么税收的立法过程都无法做到十全十美，尽管不认可的人很多，但支持者也有不少。贾康指出，正确的方向是按照各方面的意见在立法过程中寻求最大公约数，即将所有观点与依据摆上台面理性讨论，寻找出一个让社会最能认可的初始解决方案。 

　　贾康曾经明确指出，房地产税的征收会带来很多好处，比如可以减少房地产市场上的炒作行为，使房地产市场更平稳健康。还可以在地方政府的财源建设方面形成相对稳定、大宗的不动产收入来源，使地方政府专心致志于优化本地投资环境，提高自己辖区内公共服务的水平，这也是地方政府职能向公共职能的回归。 

　　毫无疑问，房地产税的征收能让房地产行业平稳健康发展。但从十多年前国务院首次提出至今，中国房地产行业已走过增长最快的阶段，房价亦处于历史高位。因此，有专家提出，房地产税已错过最佳立法时间，十年前房价还没那么高，实施房地产税不仅可以调节房价过快上涨，也更容易让公众接受和习惯。 

　　针对该观点，贾康称，房地产税立法已没有所谓的最佳时间，只会越拖越被动。其实中国的任何改革都不能按所谓最佳时间来考虑;改革深水区，任何改革都可以称得上攻坚克难。至于十四五期间能否落地也不好说，现在大家还在学习领会中央的精神，要看看具体有关部门如何考虑。 

　　海南、深圳应加入试点 

　　房地产税要在完成其立法后先在部分地区执行，其后的全国推行显然又还需要很长一段时间，但实际上中央也早早开始了探索的部署。2011年1月，重庆、上海两大城市开始试点房地产税范畴内的房产税。 

　　其中，重庆房产税的征收对象包括了个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%至1.2%。 

　　上海则针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。 

　　根据广义的解释，房产税是在房地产税范畴内，前者征税对象是房产，后者指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房地产业营业税、城市房地产税、印花税、土地增值税等。但贾康认为，狭义语境下，近年热议的两者只是名义上不同，实际是一回事。 

　　目前，重庆、上海试点房产税已将近十年。十年间，两城在全国性房价大涨的时候并没有掉队，2016-2018年重庆房价成功破万，核心区域破2万。而上海均价已经突破五万，且在供不应求的市场环境下，“打新”浪潮持续蔓延。 

　　贾康强调，虽然两城市场热度不减，但不能否认房产税对两个地方的影响。如果没有试点的话，两地的房地产市场可能会更加热。“目前虽然外面的人看起来成效不明显，但我们做调研分析以后，可以非常清晰地看到试点的成效，特别是重庆在2016年‘930新政’前后那一段稳坐钓鱼船的表现。” 

　　方案做得更全面一些的重庆成效要比上海好。“上海的试点是只动增量，不动存量。重庆要做得更全面一点，还动了高端的存量。重庆总体上是有配套改革特点的，从土地制度到住房双轨制，投融资双轨制，再到税收，它是一揽子解决方案，上海的改革试点不如重庆配套水平高。”贾康表示。 

　　十年内，试点房产税的城市始终只有重庆、上海两个。2020年，贾康呼吁海南、深圳两地亦应该推出更高水平的房地产税改革。 

　　贾康认为，海南要建全球最大规模的自由贸易港区，要实现投资便利化、贸易自由化，内在的配套改革逻辑，是必须匹配房地产税制度，如果是还按限购这个模式来调控的话，其实已没法向世界交代。深圳要建中国特色社会主义市场经济先行示范区，它应该是冲在中国改革攻坚克难的最前沿，不做这种改革的话，恐怕也就称不上先行示范区。 

　　从实际情况出发，海南、深圳目前也是国内楼市较为火爆城市，海南为打击炒房已实施全域限购，而深圳虽调控不断加码但依然难以遏制疯狂“打新”。两地楼市这般火热无疑是更需要落地被贾康视为“治本”措施之一的房地产税。 

　　以下为时代财经对华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康的采访实录： 

　　时代财经：您觉得哪几个关键字可以概括2020年的房地产市场？ 

　　贾康：2020年中国房地产市场总体的情况仍然是治标不治本。多年来的治标，就是看有些地方“热”得难受了就往下硬压，觉得偏冷的地方就在慢慢暗中往上拱，都是行政手段为主。现在地方政府和市场的感受实际上是热也受不了，冷也受不了。 

　　时代财经：统计局数据显示，1—11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%;商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。整体来看，楼市发展稳定，今年有望再创新高。在您看来，楼市在疫情冲击下为何还能再创新高? 

　　贾康：这符合中国经济社会发展的大趋势，其实成交如果萎缩了不就麻烦了?中国的工业化伴随着城镇化还有很大的空间，总体而言中长期楼市成交增长就是根据经济发展基本面来的，中国经济的成长性是决定房地产市场还有很大发展空间的根本因素。 

　　时代财经：中央今年对于房地产税立法的表述从原来的“加快房地产税立法”变成了“稳妥推进房地产税立法”，您说过这意味着内部仍然有很多纠结的重大问题，加快已不行，在您看来这些纠结的重大问题会有哪些？ 

　　贾康：纠结的问题太多了，不能一一列举。总体来说就是很多人不认可，或者还是既得利益的考虑，但支持的意见也是比较多的，按照大家寻求最大公约数这个方向来做立法，那就有望健康了，那就对了。 

　　时代财经：2011年为加强房地产市场调控，国务院授权重庆和上海两地开启个人住房征收房产税的改革试点，如今这两个城市已经试点近十年，您认为成效如何?试点房产税的上海却成为今年疯狂“打新”的城市之一，这说明了什么问题？ 

　　贾康：上海的试点是只动增量，不动存量。重庆要做得更全面一点，还动了高端的存量。我们不能否认房产税对这两个地方的影响，如果没有试点的话，两地的房地产市场可能会更加热。目前虽然外面的人看起来成效不明显，但我们做调研分析以后，可以非常清晰地看到试点的成效。重庆总体上是配套改革，从土地制度到住房双轨制，投融资双轨制，再到税收，它是一揽子解决方案，所以2016年房价大涨的时候，重庆比较淡定，但上海的改革试点不如重庆配套水平高。 

　　时代财经：您此前建议深圳和海南都应该积极推出更高水平的房地产税改革试点，选择这两个地方的原因是？您认为还有哪些城市可以进行试点？ 

　　贾康：海南要建全球最大规模的自由贸易港区，要实现投资便利化、贸易自由化，内在的逻辑就是在配套改革方面必须匹配房地产税制度，它要是还按限购这个模式来做的话，巳没法向世界交代。深圳要建中国特色社会主义市场经济先行示范区，它应该是冲在中国改革攻坚克难的最前沿，不做这种改革的话，恐怕也就称不上先行示范区。 

　　海南和深圳两个地方是最为突出的，其他城市的话就不再多说了。当然，其他一线城市都加入会更好，像北京现在就很被动。 

　　时代财经：有专家表示，房地产税已经错过了最佳立法时间，您怎么看这种说法?十四五期间，房地产税会不会落地?