5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。 

　　喊了这么多年的房产税，这次真的要开征了吗？怎么征收？有何影响？这一次四部门召开专家座谈会传递了什么信号？ 

　　实际上近期，财政部部长刘昆两次在媒体发文提及房地产税。5月6日，刘昆部长在《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》发文表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　2020年11月，刘昆在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议〉辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文，详解“十四五”时期财税改革任务，提到按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。 

　　事实上2019年，全国人大在“两会”期间表示，2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。但是，2019年没有完成房地产税立法，进程再度推迟。

　　结合这次会议，针对房产税改革，我们的主要判断是：大势所趋、立法先行、热点城市率先试点、短期有影响长期取决于人地挂钩和金融稳定。 

　　1、推出房产税是大势所趋，是迟早的事。随着商品房大开发时代步入尾声，房地产的增量将日趋减少，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。虽然房产税短期难以替代土地财政，但长期是大势所趋。

　　所以，基于存量的房产税改革将逐渐被提上日程，从长远来看地方政府将从土地财政逐渐转型房产税，主要是发挥健全地方税体系、补充地方税源缺口、逐步提高直接税比重、筹集地方财政收入、调节收入分配、稳定房地产市场、夯实社会治理基础的功能和作用。

　　2、房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。我的理解是，“立法先行”就是要先立法再开征；“充分授权”就是授权各地方因地制宜试点、不一刀切，本身房产税按照国际经验就是地方主体税；“分布推进”就是积极稳妥推进，要力争方案成熟并做好社会预期引导。 

　　3、当前还处在加快房地产税立法的阶段，“推进房地产税立法”被写进了“十四五”规划纲要，但距离真正全面征税还有较长一段时间和程序，比如立法涉及一读、二读。房地产税涉及的问题十分敏感复杂，涉及的利益攀枝错节，开征的时间选择也十分重要甚至关系改革成败。

　　4、这次四部委座谈包括财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局，涉及房产税的立法、制定、征收执行以及房地产调控部门。房产税开征是一个系统工程。

　　5、会议的主题是“房地产税改革试点工作”，我们预计房产税开征将以试点的方式启动，率先在炒房的热点城市试点开征。此前在上海和重庆曾经推行过房产税试点，这一次可能会扩大试点范围。待试点成熟后再向全国更大范围推广。 

　　6、房产税改革涉及税源统计、征税范围、税基评估、税率设计、征税主体，以及重新调整各环节税赋，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。

　　开征房产税涉及大量的基础技术性工作，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。 

　　但是，技术问题不是主要问题，最主要的利益调整问题，根据国际经验，不动产实名制和金融实名制是迈向现代国家的必由之路，不仅是经济改革，还是政治改革，社会改革。 

　　7、房产税在热点城市试点开征，短期对房地产市场降温有作用，但长期仍取决于供求关系，即在供不应求和货币超发的情况下，税负是可以通过涨价转嫁。因此住房制度改革的治本之策是人地挂钩和金融稳定，从而实现供求平衡，以改变当前人地错配、供求分离以及一二线高房价、三四线高库存的问题。这是我们过去十多年研究国内外房地产市场经验教训的基本结论，参考专著《房地产周期》《全球房地产》。

　　中国1998年房改学的是中国香港，中国香港学的是英国，都深陷高房价之困。住房制度决定房地产市场运行，所以治本之策是深化住房制度改革，从根本上改变中国房地产市场的制度基因。住房制度改革关键是两招：人地挂钩和金融稳定，这是来自过去上百年美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等经济体的深刻经验教训。