中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文指出，从长远来看，房地产税可以发挥筹集地方收入、调解财富分配、促进地方治理的作用，而短期内可能会发挥稳定房价、引导住房合理消费的作用，但这不是其主要功能。目前房地产税形成共识最大的难度，是利益格局的调整。因此试点政策设计很关键，总的来说是要一开始大家能交得起税。 

　　目前中低收入者承担主要税负，房地产税使得财富多就多交税 

　　作为一个政策工具和一个法律制度，房地产税为什么是不可替代？为什么在我们国家当前和未来，特别需要这样的税种和政策？施正文指出，首先要从根本上去认识房地产税的性质。 

　　房地产税的第一个特征和功能，即它是一个财产税，是筹集地方收入的重要税种。目前我国的税收体系有三大类税，商品税、所得税、财产税。地方税中财产税是最重要的，而财产税最重要的是房地产税。特别是我国居民的财产主要表现在房地产上，所以说房地产税是地方财政收入的重要部分。 

　　施正文认为，未来靠土地出让金的土地财政是不可持续的。随着大规模城镇化的结束，随着存量房的增加，将来对居民财产的征税主要是靠保有环节的房地产税，而不是靠开发、交易环节的流转税。因此从财政转型和财政风险方面来看，需要房地产税。 

　　房地产税的第二个功能，是对财富分配的调节功能。目前我国存量财富的差距非常大，房地产税是对存量财富课税；而流量的财富则通过所得税来调节，再分配需要这两个税种的配合。目前，不对保有环节征税，那持有房地产再多，也是没有交税的。这样的累退性税制，导致中低收入人群在承担主要税负。施正文指出，即使不普遍使用累进税率，使用比例税率或有差别的比例税率，房地产税体现了财富多就多交税。从共同富裕、社会公平的角度来说，需要房地产税。 

　　房地产税的第三个特征，是体现了“量能课税”的税收公平原则。施正文指出，房地产税还是个受益税，做到收入和支出相对应。作为一种地域性强的税种，其税款的缴纳与受益更直接地联系在一起。他举例说，房子价格越高，交的税也越多，相应的享受的服务更好，地方治理也更好，也符合经济学上讲的“以足投票”。 

　　房地产税还使得当地居民更好参与到地方的治理当中来，这是我们作为现代国家所需要的。在增值税筹集收入的同时，需要别的税种发挥增值税不能发挥的作用，消除增值税的比较累退性、征管成本高、逃避税严重等问题。财产税的纳税痛感特别强，征收难，为什么我们还需要这样一个透明的税种？施正文说，因为社会治理需要转型。如果我们还通过间接税这样隐蔽的、累退的课税，那么我们社会进步就不能实现。 

　　房价短期内可能会受房地产税调节，长期则不受影响 

　　至于房地产税能不能发挥调节房价的作用，施正文指出，调房价应当说不是房地产税的本来功能，尽管它可能会发挥一定的作用，特别是短期，如果设计一个以调节性为导向，那么在特定时期累进税率高对多套房有调房价作用。但长期来看，房价不受房地产税，而是受供需、人们的消费等整个经济的影响，受整个体制相关的影响。国际经验也是这样。 

　　但施正文也表示，在当前情况下做改革试点，对调房价稳定房地产市场是有特殊考虑的。这也是改革起步阶段的考虑因素。目前房价在一些地区有波动，尽管房价在未来可能是下行，但在一线城市还是有上涨可能。 

　　施正文判断，考虑到当前高房价以及可能下行压力大的情况，房地产税征税范围不会那么广，税率设计也不可能那么重，试点对象选择也有考量。房地产税短时期可以给房地产市场建立长效机制提供有效工具，在这个特殊时期引导住房合理消费，促进实体经济发展的作用。因此，长期来看，房地产税的四个功能在不同程度上能发挥，但不同时期侧重点不同，长远来看，更多是筹集地方收入、调解财富分配、促进地方治理的作用。 

　　房地产税试点，要一开始让大家能交得起 

　　“目前，房地产税形成共识最大的难度，是利益格局的调整。”施正文指出，将来保有房子要交税，谁经济利益受损？当然是有房子、房子多的人，显然是富人。但是，社会的发展需要不断地施压来倒闭改革。同时，房地产税的政策设计至关重要，有几个问题也必须明确。 

　　具体来讲，一是纳税人。无论是房屋所有权人，房地产所有权还是使用权，还是小产权房的所有人都要纳入征税范围，但是在试点过程中，小产权要不要纳入范围，可以另外考虑。长远来看，这是征税范围的问题，其中最关键的是免税面积。施正文认为，按人均面积可能要比按套更合理。而且它有一个基本原则，即基本居住不纳税，人均面积有一个幅度。以上海人均60平方米为例，各地区可决定自己的范围，50到100平米之间。此外针对不同地方存量房地产的情况，试点城市之间不见得要打通。 

　　二是税率。施正文认为，税率应当从轻，最高不应该高于1%，应当在0.5以下，不同的房子可以有差别税率。“目前主要是发挥房地产对心理预期、对市场预期的影响。”考虑到房地产的评估价值与市场价值、购买价值有差距，施正文并不赞成采用累进税率。“总的来说，房地产税要一开始能让大家能交得起。”