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日本人如何缴纳房屋税收

2019年08月28日 来源: 经济参考报

    每年春天到来之际,日本的房屋所有者会陆续收到新一年的不动产纳税通知单和课税明细书。

  居住在东京板桥区的长谷川先生花了4000多万日元(1万日元约合人民币661元)买下现在的房子。他每年要支付将近20万日元的税金(可分四期支付)、10多万日元的房贷保险;每月需还房贷约9万日元,缴纳物业管理费和公共维修基金约4万日元。妻子没有全职工作,在照顾家庭之外每天工作4个小时,月收入近10万日元。夫妻两人每月净收入约为50万日元。扣除房子的开支、为家人购买商业保险的开支,四口之家的生活并不十分宽裕。

  在日本,由于拥有土地或房屋需要缴纳的税涵盖在固定资产税和城市建设税这两个税目项下,实际上并没有房产税这个概念。

  因为土地私有,实际纳税情况比较复杂,有些业主拥有比较多的土地,除了自己建住宅,还可以将这些土地用于开店、办厂或是直接将土地出租;而有些业主只拥有房产,其房产所占用的土地是租用的。所以,课税对象分成了土地和房产两部分。有纳税义务的是每年1月1日持有土地或房产的所有人。缴纳固定资产税和城市建设税与持有者是否拥有日本国籍、是否实际居住无关。外国人投资日本房地产每年也必须纳税。

  在东京市中心地区购买一套公寓房后,通常将同时获得房屋及其所占土地份额的所有权。在购置阶段,要一次性缴纳税率为3%的固定资产购置税;持有阶段,每年也都要向地方政府缴纳固定资产税和城市建设税,税率分别为1.4%和0.3%。

  固定资产税和城市建设税是地方财政的重要收入来源。购置税和持有税的税金计算方法各地略有不同,但税基都是房屋评估价及土地份额评估价。

  持有土地及房屋,固定资产税的标准税率是1.4%,人口稀少的市町村税率会高一点,最高的达1.8%;城市建设税的税率不超过0.3%.东京市中心地区执行0.3%的税率,远离城市中心的市町村税率会低一点,比如东京都的町田市城市建设税税率是0.24%.在东京市中心买公寓房,理论上业主在持有阶段,每年要缴纳的固定资产税和城市建设税为房屋及所占土地评估价总额的1.7%。

  在税务机关寄来的、由专业人士计算的课税明细书里,房屋和土地应缴的固定资产税和城市建设税是分项计算的。地方税务机构每三年会重新对房屋及土地进行一次价格评估。因此,评估价的上下浮动是三年一次,税额在这三年之内基本上是固定的。

  不过,随着土地价格不断上涨,日本对持有土地需要缴纳的固定资产税的计算方法也经历了多次政策性调整。比如,对小型住宅用地,其计税标准1973年下调为土地评估价的二分之一;1974年下调为土地评估价的四分之一,1994年调整为有弹性的四分之一到六分之一。

  因为东京土地价格比较高,在作为税基的房屋评估价及土地份额评估价中,土地份额评估价往往会比房屋评估价高。而且,随着地段的不同,土地的占比会有很大差距。在三年一次的重新评估中,房屋价格往往会下降,但土地价格可能上升。

  记者计算了东京都町田市公布的税收数据,发现在2017年町田市固定资产税和城市建设税的总税收中,源自房屋和土地的税收收入占比分别为42.4%和48.6%,土地成为更大的税源。在地价更贵的东京23区,源自土地的税收收入占比则更大。

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